סדר השלבים להקמת פרוייקט


1. השלב הראשון הוא הבעלות על המקרקעין.  זהו הליך שבעיקרו משפטי ולא הנדסי, ולא יפורט כאן.
2. לאחר הסדרת הבעלות, יש לברר מול הוועדה לתכנון מהן "זכויות הבניה" במגרש. יש לתת את הדעת להבנת מסמך זה כדי למקסם את האופציות העומדות בפני בעל הנכס.
3. השלב הבא הוא החלטה מה כדאי לבנות במגרש, היכן למקם את המבנה/מבנים, במידה וקיים מבנה במגרש, האם כדאי לשפץ או להרוס את המבנה. קביעת תוואי דרכי הגישה. ככל שהמגרש גדול יותר - החלטות אלה חשובות יותר, וצריכות להתחשב גם בבניה עתידית במגרש, לעיתים ניקח בחשבון שייתכן ויהיו בעתיד שינויים בזכויות הבניה.
4. כעת יש להכין "פרוגרמה" - שזו תכנית בסיסית של המבנה שכוללת את כל הפונקציות הדרושות ואת הקונספט העיצובי. בשלב זה נחליט עקרונית על סוג הקונסטרוקציה - בניה קונבנציונלית או קלה או משולבת.  (ראה מאמר).
5. יש לעבד את הפרוגרמה, ולאחר מקצה השיפורים נגבש תכנית סופית שהיא תהיה תכנית ההיתר, ה"גרמושקה" אותה נגיש לוועדה לאישור.
6. עם קבלת אישור עקרוני לבקשה, (יכול לקחת שלושה חודשים ויותר) נטפל בכל גופי הבירוקרטיה, ובמקביל נתחיל להכין תכניות עבודה ותכניות קונסטרוקציה. ככל שהתכנון יהיה איכותי ומדוייק יותר, כך הפרוייקט יעבור בצורה חלקה וללא טעויות. לאחר קבלת ההיתר והכנת תכניות העבודה, נוציא מכרז.

7. הפרוייקט יכול להתנהל בשתי דרכים עיקריות:
א. היזם הוא למעשה הקבלן הראשי, והוא נקשר ישירות עם כל אחד מהקבלנים שיעבדו בפרוייקט. ( קבלן שלד, חשמל, אינסטלציה, טיח, ריצוף, אלומיניום וכו') במצב כזה ניתן להיעזר גם במנהל פרוייקט שיסייע ליזם בתהליך הבניה. זוהי שיטה שמצריכה מאמץ גדול יותר מצד היזם, אך בעזרת ניהול נכון, ניתן להשיג תוצאה טובה יותר במחיר נמוך יותר.

ב. היזם נקשר עם "קבלן מפתח" - שמעסיק את כל קבלני המשנה הדרושים. במצב כזה מומלץ להכין גם כתב כמויות מלא ומפרט של העבודות , כדי למנוע אי הבנות ומחלוקות, וכדי שיהיה ניתן להשוות את ההצעות מהקבלנים שונים בצורה הוגנת ונכונה. שיטה זו מצריכה פחות מעורבות ופחות מאמץ מצד היזם, אך העלות תהיה גבוהה יותר, מכיוון שיש מתווך בין היזם לקבלני המשנה.