מאת: הראל בן עזרא
כאשר אנו רוצים לערוך שיפוץ במבנה קיים, לעיתים עולה השאלה, האם בכלל כדאי להשקיע בשיפוץ הנכס הקיים, או אולי יהיה יותר כלכלי להרוס ולבנות מחדש. להלן ננסה לענות באופן חלקי על השאלה.
ישנם שלושה פרמטרים עיקרים שישפיעו על ההחלטה אם כדאי להרוס או לשפץ את המבנה. לאחר שמשקללים את הפרמטרים, קל יותר לגבש החלטה
1.מהו מצב היסודות ומה מצב הקונסטרוקציה של המבנה ומהי שיטת הבניה.
כאשר יש כשל מקומי כגון קורה מסויימת ששקעה - ניתן ברוב המקרים לטפל נקודתית בבעיה מבלי להיכנס להוצאות גדולות. כאשר קיימת סדיקה בגלל יסוד ששקע, (ראה מאמר בנושא) ייתכן שהדבר מעיד על כשל מערכתי, ויתכן שיהיה כדאי לטפל באופן גורף בכל היסודות. ניתן לנצל את השיפוץ לצורך חיזוק יסודי של המבנה וטיפול בבעיות האמיתיות ולא רק בהסתרת הבעיה על ידי מייקאפ.
הימצאות של תכניות הקונסטרוקציה של המבנה יוכלו לסייע בתכנון השיפוץ - ויתנו לנו מידע חשוב על שלד המבנה שיעזור לקבל החלטות נכונות. בשיפוץ תמיד קיימת אי וודאות, מכיוון שהנתונים שיש לנו על שלד המבנה הם חלקיים בלבד, הימצאות תכניות קונסטרוקציה מצמצמת את אי הוודאות והופכת את השיפוץ לבטוח יותר וכלכלי יותר.
הערה:
זכור! תכנית אדריכלות - ניתן תמיד לשחזר בקלות. לעומת זאת תכנית קונסטרוקציה - כמעט ולא ניתן לשחזר, אלא באופן חלקי בלבד ובתהליך מורכב ויקר. לכן ישנה חשיבות גבוהה לשמור על תכניות הקונסטרוקציה של הנכס. ובמידה והתכניות קיימות רק בגיליונות נייר, מומלץ להמיר את השרטוטים לקבצי PDF (במכון העתקות) ולגבות באופן בטוח.
במבנים שנבנו לפני עשרות רבות של שנים, צפוי שניתקל בבטון מסוג "דֶבֶּש". לעיתים ניתן להבחין בחלקי צדפים בתוך תערובת הבטון, מה שמעיד שהחול ששימש להכנת הבטון נלקח מסביבה ימית. מכיוון שחול זה "מלוח" ומכיל סולפטים (מלחים אגרסיביים) - מתפתחת קורוזיה בפלדת הזיון. ניתן להאט את המשך התפתחות הקורוזיה על ידי ניקוי הפלדה, מריחת "ממיר חלודה" וצביעת הגנה. אך לעיתים יהיה צורך בחיזוק נוסף על ידי קורות פלדה כדי לתמוך את האלמנטים שנפגעו. במצב כזה, יש לקחת בחשבון גם עלות זו וגם את השינויים באדריכלות שהחיזוקים מצריכים. במידה והקיר בנוי מבלוקים ישנים מאוד, כדאי לבצע קידוחי ניסיון בקירות כדי לקבל אינדיקציה על חוזק הבלוק והטיח לפי מידת ההתנגדות לקידוח. בנוסף, יש לתת את הדעת לעניין הבידוד התרמי של מבנים ישנים. באיזורים בהם קיים מזג אוויר קיצוני, יש משמעות גדולה יותר לאיכות הבידוד התרמי של המבנה, בעיקר במבנה בעל תקרות בטון, ועוד יותר במבנים ישנים בהם הקירות עשויים מ"דֶבֶּש".
2. איזה חלקים מהמבנה הולכים להיהרס.
אם השיפוץ כולל רק הריסות מינוריות, אז ברור שלא הולכים לכיוון הריסה, אך אם תכנית השיפוץ כוללת שינויים דרסטיים במבנה כגון: הורדת עמודים, שינוי מפלסי רצפות, ניסור בטונים ופתיחת פתחים באלמנטים קונסטרוקטיביים - ייתכן שהעלות של השיפוץ תהיה גבוהה מעלות הריסה ובניה מחדש, וכמו כן האיכות של השיפוץ תתקבל ברמה פחותה מאיכות של בניה חדשה.
3. שיקולי רישוי / שימור - האם הבקשה לרישוי תוצג כשיפוץ או כבניה מחדש כולל ממ"ד וכל הדרישות הנלוות, או אולי לא תוגש בכלל בקשה לרישוי.
לעיתים, למרות שכל הסימנים מראים שכדאי להרוס את המבנה ולבנות מחדש, נעדיף בכל זאת לשפץ את הקיים כדי לבטל / לפשט את הליך קבלת הרישוי.
שימור מבנים: התוספת הרביעית לתיקון 31 בחוק התכנון והבניה מתווספת גם היא לשלל התקנות האלימות והפרימיטיביות של מערכת הרישוי הישראלית, שרומסת את זכויות הפרט ומאפשרת במקרה הזה, לפקידים להפקיע את זכויות קניין של אדם פרטי על הנכס שלו, ולחייב אותו לבצע על חשבונו עבודות שימור במבנה שבבעלותו. וכן למנוע מבעל נכס שהוחלט שהוא מיועד לשימור, לקבל רישיון בניה לביצוע שינויים במבנה שלו.
זוהי עוד דוגמא מיני רבות לחוסר ההגינות ולעוול של מערכת הרישוי הישראלית הברברית.
המסקנה המתבקשת פעם אחר פעם - יש לסגור את כל מאורות הפקידים ואת כל הוועדות לתכנון ובניה. ובמקביל יש לבצע תכנון עיר מפורט לכל איזור - שיהיה נגיש לכל אדם ויאפשר לו לקבל את זכויות הבניה בנכס שלו באופן מקוון, בצורה ברורה ומפורטת באופן מיידי, מבלי להיזקק לאישורו של אף פקיד.
