ישראל הופכת לסין - השלכות בניה רוויה למגורים


מאת מהנדס הראל בן עזרא

המאמר בעבודה....



המאמר בעבודה....



בארה"ב - הרוב המוחלט של האוכלוסיה מתגורר בבתים פרטיים
בסין ובצפון קוריאה - הרוב המוחלט של האוכלוסיה מתגורר במבני קומות
אגב, גם ברוסיה, שהיא אחת המדינות הכי פחות צפופות בעולם, רוב האוכלוסיה מתגוררת במבני קומות (אמנם לא באותו יחס במו בסין, אך רחוק מאוד מהיחס בארה"ב). הגורם שקובע את סוג הבניה הוא יותר השלטון ופחות הצפיפות.

שכונה טיפוסית בארה"ב


שכונה טיפוסית בסין


ומהי המגמה בישראל?


בשנים האחרונות ישנה עליה גדולה בכמות הבניה הרוויה למגורים, קו הרקיע מלא בעשרות ומאות מנופים ופרוייקטים בשלבים שונים של התקדמות. זהו אינו שוק טבעי רגיל המבוסס על היצע וביקוש, אלא שוק מנוהל ומתוכנן על ידי השלטונות שמתערבים בכלכלה החופשית. העדר, כמו עדר - אוכל מה שנותנים לו.
קיימים שני סוגים עיקריים של בניה רוויה: למגורים, ולמשרדים. בניה רוויה למשרדים מתבקשת ברוב המקרים, הקירבה הפיזית של עסקים זה לזה מגבירה את התחרות, מייצרת אינטראקציה בין עסקים ומקדמת שוק איכותי יותר. על כך מתווספים היתרונות הגדולים של בניה רוויה : האוויר הנקי והנוף מהקומות הגבוהות, והחיסכון בשטח קרקע.
עם זאת, ישנם מספר חסרונות לבניה רוויה - בעיקר בזאת המיועדת למגורים.

הצרות הגדולות 

הוויתור על החופש 
אוכלוסיה שמתגוררת בבניה רוויה, הרבה יותר קלה לשליטה והרבה יותר ממושמעת מאינדיבידואלים בעלי שטח פרטי. על פי "חוק פרקינסון" - השלטון תמיד חותר להגדיל את כוחו, ולכן לשלטון יש אינטרס לאכלס את האזרחים בבניינים גבוהים.
במהלך הקורונה, השלטונות בסין ובצפון קוריאה אטמו וסגרו פתחי יציאה של בנייני קומות, מכיוון שהשלטון החליט שהדיירים מסכנים את הציבור או את עצמם. אנחנו לא רחוקים מהטירוף הזה, בישראל השלטון הברברי הכניס בכוח אזרחים ל"מלוניות".

הקונסטרוקטור שתכנן את המבנה, תופס אתכם בביצים ומסכן אתכם
לדוגמא, נתקלתי במבנה קומות שהיתה בו קורה שחסמה מעבר טכני מסויים. בדרך כלל, זו בעיה שניתנת לפתרון על ידי ביצוע החיזוקים הנדרשים והסרת הקורה החוסמת. המהנדס שתכנן את המבנה, דרש סכום גבוה (5 ספרות) רק כדי להגיע ולהחליט אם יש היתכנות להסרת הקורה. המחיר רק עבור הביקור, לא כולל את התכנון (למרות שהטעות היא גם של אותו מהנדס). מבחינה משפטית, מהנדס אחר שייקח על עצמו את העבודה, יצטרך לקחת אחריות על כל המבנה, וכמובן שאין לו סיכוי להשיג את תכניות הקונסטרוקציה של המבנה, לכן העבודה של אותו מהנדס תהיה פחות בטוחה, והוא גם יגבה מחיר גבוה.

לגבי שיפוצים בדירות פרטיות במבנה קומות, למרות שהמהנדס שתכנן את המבנה הוא הכי מתאים לתכנן את השיפוץ, אין שום סיכוי שהמהנדס שתכנן את המבנה ישתף פעולה עם דייר שמעוניין לשפץ את הדירה. משתי סיבות:
1. זה כסף קטן והרבה עבודה.
2. הוא יוכל בבוא העת, לצמצם את האחריות המקצועית שלו ליציבות המבנה, בטענה שהדיירים ביצעו בו שינויים.

ולכן, בכל המקרים, אותו דייר שרוצה לשפץ את הדירה שלו יפנה למהנדס אחר שיתכנן את השיפוץ, לעיתים כולל הריסת קירות, מבלי שיש לאותו מהנדס את תכניות הקונסטרוקציה. נתקלתי במקרה שמהנדס אישר לנסר קיר בטון בבניה רוויה, ובמקום אותו קיר הוא תכנן חיזוק כנגד עומסים אנכיים תוך התעלמות מקשיחות המבנה בכיוון האופקי. כלומר הוא החליש את חוזק המבנה כנגד רעידות אדמה.

נוצר כאן כשל במערכת האחריות בתכנון בניה רוויה, בגלל הרגולציה של השלטון הישראלי.
בתוך מערכת של שוק חופשי אמיתי, שמו הטוב של מתכנן או קבלן - זה המנוע והדלק שמניע אותו ואת השוק, ולכן הוא יחתור תמיד לשפר את האיכות, את הבטיחות ואת השירות. בישראל, אותם מתכננים וקבלנים שבעים, ימשיכו להיות מוצפים בעבודה, לא בגלל האיכות המדהימה של השירות או המוצר שלהם, אלא בגלל שהם שייכים ל"גילדה" הנכונה.
מי שאחראי ליצירת ה"גילדות" ולסיכון הציבור, היא מערכת הפקידות והרגולציה הישראלית שמייצרת את ה"גילדות" ומונעת קיום של שוק חופשי ותחרותי. ובכלל זה רשם המהנדסים והאדריכלים, רשם הקבלנים וועדות התכנון.


התמודדות עם רעידות אדמה ורוחות
....

התמודדות עם שריפות
....

הצרות הקטנות

התמודדות עם הקרבה בין הדירות
שכנים רועשים או לחילופין שכנים שרגישים במיוחד לרעש, ריחות שעוברים בין דירות, חדירת רטיבות מהקומה מעל. שימוש ברכוש הציבורי באופן מטריד. שכן שמתנהג בצורה לא בטיחותית. למשל, שכן שמניח על המעקה במרפסת חפצים, שיכולים ליפול /לעוף ברוח סערה. או שכן שמבצע שיפוץ בצורה לא אחראית (גם אם מעורב מהנדס בשיפוץ, קיימות טעויות רבות של מהנדסים בתחום השיפוצים). התעסקות עם וועד בית שיכול לחייב אתכם בנהלים בניגוד לרצונכם. מצד שני, אם אתם רוצים ליזום מהלך שכרוך בדיירים האחרים וכו' אתם תלויים בשכנים. תרצו או לא, אתם נכנסים לפוליטיקה ומשפט.

התלות במעלית


מוטב שהציביליזציה תשנה פאזה בתחום הבניה הרוויה (הרעיון המאמר הבא).